當前，商業(yè)地產(chǎn)受電商的沖擊及同質(zhì)化、高庫存影響，陷入了困境，開業(yè)了的商鋪也不溫不火，慘淡經(jīng)營。在建或沒有開業(yè)的項目，招商招不進來，商鋪賣不出去。

         商業(yè)地產(chǎn)在新常態(tài)及互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，靠房屋銷售、租金收入，渠道獲利的歷史很快就會結(jié)束，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)正在發(fā)生巨變。同時，中國房地產(chǎn)市場永遠是與政策息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，對于房企而言，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，傳統(tǒng)游戲規(guī)則已經(jīng)改變，開發(fā)商除了要考慮如何結(jié)合政策快速去庫存解決現(xiàn)金流之外，還要從根本上尋求突圍之道。
但遺憾的是，國內(nèi)許多中、小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商至今沒有醒悟，還在挖空心思融資趕工程，希望以此來拯救項目。實際這是一條不歸路，因為商業(yè)項目運營邏輯正在發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。

一、提高商業(yè)自持比例　

       提高商業(yè)自持比例，不僅是政府的要求，也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入、提升利潤空間、增強資本運作空間、營造品牌形象的自身要求。商鋪散售已經(jīng)難以為繼，因為商鋪銷售難度加大；產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)態(tài)難以規(guī)劃、招商難以統(tǒng)一、運營難以整合、管理難以奏效。導(dǎo)致經(jīng)營戶難以掙錢，商鋪投資者過去一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在連利息都掙不回來。虧損嚴重也導(dǎo)致業(yè)主、商家經(jīng)常聚眾投訴到政府，使得地方政府也大感頭疼。一些有先見之明的地方政府已經(jīng)出臺了限制開發(fā)商散售商鋪比例的相關(guān)政策，相信這樣的政策會越來越多。　
散售模式下，產(chǎn)品是銷售的賣點，投資回報是產(chǎn)品的價值點。商業(yè)自持以后，運營變成最核心的價值，商業(yè)如果運營做不好，成為死鋪就一文不值，沒有人會再去投資，商業(yè)企業(yè)也會貶值。從散售轉(zhuǎn)到自持，開發(fā)商的經(jīng)營思維就必須從開發(fā)驅(qū)動轉(zhuǎn)向運營驅(qū)動。

二、從開發(fā)到運營

        絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因為受資金實力和贏利模式等影響，其思維模式是現(xiàn)金流平衡，利潤最大化。因此在做商業(yè)地產(chǎn)的初期，就形成了切割商鋪、散售零賣的商業(yè)模式。但是這種模式已經(jīng)難以持續(xù)?！　?br /> 從運營角度看，一旦前期商業(yè)定位錯誤，就招不到理想的品牌商家，就達不到理想的運營效果，就拿不到期望的租金收益，就收不回前期的商業(yè)投資，當然也就沒有理想的物業(yè)評估價值，無法進行資本運作。同時，商業(yè)定位錯位，產(chǎn)品不符合市場需求，未來的調(diào)改難度極大，調(diào)改成本極高，甚至有可能無法調(diào)改，最后成為爛攤子。再者，搞運營需要資金投入的，“舍不得兒子套不住狼”。
未來的商業(yè)地產(chǎn)，一定是專業(yè)的商業(yè)運營商為主導(dǎo)，行業(yè)中也會誕生一批以輕資產(chǎn)管理模式為主的專業(yè)的商業(yè)運營商。不具備專業(yè)運營能力的房地產(chǎn)開發(fā)商可以聘請商業(yè)運營商進行商業(yè)定位、策劃、設(shè)計、招商、運營，在前端的開發(fā)完成之后，以持有或者持股或者退出的方式，與商業(yè)運營商達成資本層面的合作，確保未來商業(yè)成功運行的可持續(xù)性。

        在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，90%以上的開發(fā)商從本質(zhì)上是重產(chǎn)品輕營銷的，大部分精力都花在產(chǎn)品上，結(jié)果是造得越多積壓越多、出事越多。
實際比產(chǎn)品更重要的是，商業(yè)邏輯要從產(chǎn)品驅(qū)動轉(zhuǎn)向營銷驅(qū)動。營銷驅(qū)動就是關(guān)注人，商業(yè)是服務(wù)人的，營銷驅(qū)動就是為消費者服務(wù)。在過去高增長的時代，商鋪是短缺品，什么樣的產(chǎn)品都能賣得掉，不太關(guān)注人的需求?，F(xiàn)在這個時代變了，需求沒有增加，但供應(yīng)卻大幅增加，導(dǎo)致了供大于求，需求的滿足就成為購鋪者用腳投票的理由，營銷就變成了核心競爭力。
        做商業(yè)地產(chǎn)不是產(chǎn)品好就可以了，最重要的是客戶愿意來，愿意來消費、愿意為這里的產(chǎn)品和服務(wù)重復(fù)買單這才是最重要的。問題是商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)體量越來越大，消費者可選擇的余地越來越多，用腳投票的理由越來越充分，這就需要用營銷的思維。首先是客戶定位，其次是產(chǎn)品設(shè)計。渠道營銷手段要對應(yīng)上去，只有吸引消費者的環(huán)境、商家、產(chǎn)品、服務(wù)，讓他有體驗感、滿足感，讓他舒服、開心、愉悅，他才會愿意一次又一次來。
第一、 運用營銷驅(qū)動理念做商業(yè)，首先，客戶定位需精準細分。大城市是以年輕人為主流的城市，充滿活力與生機。中小城市是以中老年人為社會結(jié)構(gòu)的主流?！?br /> 第二、產(chǎn)品設(shè)計要屬地思維。在青年人占主流的大城市，商業(yè)產(chǎn)品要炫、要拉風、要新潮，要與眾不同、差異化。但在中小城市，商業(yè)產(chǎn)品一定是更強調(diào)屬地文化，穩(wěn)重大氣，講求均衡感，為大眾接受。
第三，業(yè)態(tài)創(chuàng)新因城市而變。大城市的商業(yè)業(yè)態(tài)要新、奇、特、有刺激感，創(chuàng)新層出不窮，更好地滿足年輕人的激情與活力。中小城市的商業(yè)業(yè)態(tài)則要更接地氣，在適度創(chuàng)新中尋求新鮮感，創(chuàng)新不能過于超前?！?br /> 第四，活動營銷因客群而變。大城市的活動營銷可以做小眾，包括藝術(shù)展覽、健康運動、文化活動、美食品鑒等，但因為城市人口基數(shù)大、年輕人多、流動性大，吸收客流不一定會少。而中小城市活動營銷則更大眾化、近距離，以保證吸引足夠的客流。
第五，渠道營銷將更加精準。對于不同能級的城市和不同的客戶群，渠道一定不同。對于年輕人，移動互聯(lián)網(wǎng)是必不可少的渠道。而對于中老年，廉價禮品是最好的口碑廣告?！?br /> 第六、活動營銷、體驗感將是商業(yè)地產(chǎn)唯一吸引消費者的法寶。要讓客戶吃的開心、玩的開心。逛的開心、買的開心、走的開心。
但很多人把出路放到了所謂的Ｏ２Ｏ上，希望以所謂的線下體驗，線下購買，或者增加購物體驗，希望以此來拯救商業(yè)地產(chǎn)，我認為這是有點理想化。真正的出路是，徹底把商業(yè)地產(chǎn)做為“本地生活電商”的平臺，把商業(yè)地產(chǎn)做為“生活電商”來經(jīng)營，通過物流體系，大規(guī)模降低渠道成本，大規(guī)模進行本地生活的眾創(chuàng)，眾籌與眾包，把商業(yè)地產(chǎn)做成與互聯(lián)網(wǎng)融合的平臺，才是真正的出路。