60年代，一首《人說(shuō)山西好風(fēng)光》唱遍祖國(guó)大江南北。山西有著悠久的歷史文化，是人類和華夏文明最早發(fā)祥的起源地中心區(qū)域，素有“中國(guó)古代文化博物館”之稱。但改革開放以來(lái)，山西經(jīng)濟(jì)高度依賴煤炭工業(yè)，使得發(fā)展滯后，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流是山西經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展的必由之路。因此，三晉國(guó)際汽配城作為當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

三晉國(guó)際汽配城作為山西省現(xiàn)代物流業(yè)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，晉中市重點(diǎn)工程立項(xiàng)。項(xiàng)目位于山西腹地—晉中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地處“太原南擴(kuò)、榆次北進(jìn)”的核心地段，毗鄰108國(guó)道。項(xiàng)目占地面積196畝，建筑面積近20萬(wàn)平方米，是山西目前唯一擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、五證齊全的現(xiàn)代大型專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目2009年開始投資建設(shè)，2010年8月正式投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目開山西汽配市場(chǎng)分類經(jīng)營(yíng)之先河，由“大車配件區(qū)、小車配件區(qū)、汽車用品美容區(qū)、物流區(qū)、綜合區(qū)”五大功能板塊組成。經(jīng)過(guò)三晉渤海市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)近五年的辛勤耕耘和堅(jiān)守，市場(chǎng)目前開門開業(yè)率達(dá)到98%，年銷售額超10億元。

回顧這幾年的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作并非一帆風(fēng)順，所經(jīng)歷二次招商和期間運(yùn)營(yíng)的艱辛仍歷歷在目，當(dāng)初項(xiàng)目倉(cāng)促開業(yè)后面臨的經(jīng)營(yíng)困境然主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

一、項(xiàng)目定位立足于大的政策背景和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，原計(jì)劃建設(shè)120萬(wàn)平米的綜合性商貿(mào)物流城，后由于種種原因縮減成近20萬(wàn)平米的汽配城。一個(gè)大型的綜合性商貿(mào)物流城與一個(gè)單一專業(yè)汽配城選址是有區(qū)別的。與太原其他汽配專業(yè)市場(chǎng)相比，三晉國(guó)際汽配城地理位置相對(duì)偏僻，處在太原和晉中的結(jié)合部，算是荒郊野嶺，是在一片農(nóng)田上建起來(lái)的項(xiàng)目，交通極為不便，周邊基本沒(méi)有商業(yè)配套項(xiàng)目，這在開業(yè)之初給招商工作帶來(lái)重大的困難。

二、項(xiàng)目選址緊臨一條國(guó)道線，但在項(xiàng)目著手建設(shè)的同時(shí)，國(guó)家在項(xiàng)目和108國(guó)道中間先后規(guī)劃了四條鐵路線，第一條太中銀鐵路幾乎和項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工，之后又陸續(xù)建了三條鐵路，完全將項(xiàng)目和108主干道隔離開來(lái)，使得項(xiàng)目成為了“一面鐵路阻隔，三面農(nóng)田環(huán)繞”的孤城，完全失去和同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開業(yè)之初，市場(chǎng)開門率只有20-30%。

三、項(xiàng)目從動(dòng)工建設(shè)到投入運(yùn)營(yíng)，為配合銷售工作，實(shí)際建設(shè)期只有一年時(shí)間，而北方冬天惡劣的氣候條件，致使工程倉(cāng)促建設(shè)遺留了諸多質(zhì)量問(wèn)題。

四、現(xiàn)代的專業(yè)市場(chǎng)選址大多選在交通相對(duì)方便的城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，由于發(fā)展商在當(dāng)初不甚重視倉(cāng)儲(chǔ)物流工作，沒(méi)有預(yù)留必要的倉(cāng)儲(chǔ)配套場(chǎng)地，而周邊又是商業(yè)不發(fā)達(dá)的農(nóng)村，不具備可替代的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，一時(shí)成為制約三晉國(guó)際汽配城招商運(yùn)營(yíng)的主要瓶頸。

五、北方冬天有供暖周期，新開業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)由于開門率低，但又不能不供暖，項(xiàng)目區(qū)域又較偏，供暖公司考慮他的營(yíng)運(yùn)成本不同意分戶計(jì)量，包干的采暖費(fèi)用的成本又不能全分?jǐn)偟介_業(yè)之初經(jīng)營(yíng)戶頭上，這樣的結(jié)果是，沒(méi)有一定比例開門率的市場(chǎng)前期取暖費(fèi)用一部分需要由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司承擔(dān)，若采取不供暖，必將給市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)造成惡性循環(huán)。

六、項(xiàng)目銷售招商前期的第一次招商，往往招商率比較高，因?yàn)殇N售人員給了經(jīng)營(yíng)戶很多的許諾，雖然交了保證金，但由于前二年的免租政策，大多商戶對(duì)市場(chǎng)開業(yè)之后的進(jìn)場(chǎng)持觀望等待態(tài)度，若市場(chǎng)前期持續(xù)冷清則極有可能放棄保證金退租，三晉汽配城一次招商實(shí)到率僅為百分之二十。

七、發(fā)展商銷售與招商運(yùn)營(yíng)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，各自為政。發(fā)展商為了投資資金急于回籠只要有人買就賣，不考慮一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)商戶自營(yíng)率的重要性。三晉國(guó)際汽配城商戶實(shí)際自營(yíng)率才百分之二十左右，而一個(gè)能快速做旺的市場(chǎng)必要條件是商戶自營(yíng)率在百分之四十以上，至少也要在百分之三十以上。

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上述幾點(diǎn)是三晉國(guó)際城投入運(yùn)營(yíng)后直接面臨的七大困難。這幾年專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的成功率并不是很高，有的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，回報(bào)豐厚；有的專業(yè)市場(chǎng)卻面臨困境，給發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)商和投資者帶來(lái)了沉重的包袱。要做好一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)不是一朝一夕的事情，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要有扎實(shí)的基本功，只有充分了解和把握專業(yè)市場(chǎng)的“專業(yè)性”，才能使專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入專業(yè)化的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)軌道。三晉國(guó)際汽配城市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)在困難面前沒(méi)有氣餒更沒(méi)有退縮，而是針對(duì)上述困難對(duì)癥下藥，尋找做旺市場(chǎng)的良方，在前三年的培育期時(shí)間內(nèi)主要采取了以下一系列的措施。

一、充分發(fā)揮三晉國(guó)際汽配城運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有著全國(guó)數(shù)家專業(yè)市場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)。專業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的第一要素是團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì), 其中具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì), 在市場(chǎng)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)全程中應(yīng)當(dāng)成為主導(dǎo)。人才指的不是單一的個(gè)人才干, 而是一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。專業(yè)市場(chǎng)成功的基礎(chǔ)在于優(yōu)勢(shì)團(tuán)隊(duì)在資源整合下形成良好而合理的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣及管理。專業(yè)市場(chǎng)的成熟必定會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)發(fā)展過(guò)程，商業(yè)推廣是否到位、經(jīng)營(yíng)管理是否專業(yè)將直接決定其市場(chǎng)培育周期。專業(yè)市場(chǎng)僅僅通過(guò)租金優(yōu)惠不是市場(chǎng)培育的根本，根據(jù)市場(chǎng)尋求準(zhǔn)確定位，通過(guò)專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良性的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，才是專業(yè)市場(chǎng)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的根本所在。

二、避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造三晉國(guó)際汽配城特色化經(jīng)營(yíng)品種。專業(yè)市場(chǎng)上所呈現(xiàn)的一個(gè)特點(diǎn)就是同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。太原數(shù)個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，除了所處位置不同外，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品大同小異。三晉國(guó)際汽配城在投入運(yùn)營(yíng)后，根據(jù)山西汽車后市場(chǎng)特點(diǎn)，精準(zhǔn)定位重點(diǎn)打造大車配件和汽車用品美容區(qū)，尋求市場(chǎng)上的空缺點(diǎn)，整合多方資源，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，打造屬于自己的經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)模式。

三、惠商、擇商雙管齊下。專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的根本還是引進(jìn)商戶，提高開門率。三晉國(guó)際汽配城在培育期內(nèi)，不斷加大招商力度，實(shí)行前二年免租金、物業(yè)管理費(fèi)減半、免市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)和取暖費(fèi)等等的重大惠商措施，真正讓商戶實(shí)現(xiàn)幾乎零成本進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)積極協(xié)調(diào)商戶進(jìn)場(chǎng)后諸如工商、稅務(wù)、子女入學(xué)等一切后顧之憂。任何一個(gè)行業(yè)在某相對(duì)固定區(qū)域都有著固定的市場(chǎng)體量，太原市有四家配件專業(yè)市場(chǎng)，三晉國(guó)際汽配城開業(yè)最晚，如果采用傳統(tǒng)的招商模式，根本無(wú)法撼動(dòng)其他傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。三晉國(guó)際汽配城重點(diǎn)的招商對(duì)象是一批買鋪經(jīng)營(yíng)的自營(yíng)戶，針對(duì)這類商戶采取更大力度的惠商措施，以自營(yíng)戶帶動(dòng)租戶、大戶帶動(dòng)小戶的招商策略，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中取得較好的招商效果。

四、完善的專業(yè)市場(chǎng)配套是專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的基本保證。一個(gè)完整的專業(yè)市場(chǎng)，不僅涉及到倉(cāng)儲(chǔ)、物流等基本配套，而且還需要銀行、餐飲、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商稅務(wù)、網(wǎng)上交易平臺(tái)等相關(guān)配套服務(wù)。這就要求一個(gè)成熟的專業(yè)市場(chǎng)必須為經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)也為項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三晉國(guó)際汽配城項(xiàng)目在規(guī)劃之初就充分意識(shí)到上述配套的重要性，積極引進(jìn)各種商業(yè)、生活配套服務(wù)企業(yè)、商戶，解決進(jìn)場(chǎng)商戶的后顧之憂。倉(cāng)儲(chǔ)方面，市場(chǎng)在沒(méi)有規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)用地的情況下在市場(chǎng)的邊沿區(qū)域臨時(shí)搭建近二萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)，以低于市場(chǎng)的價(jià)格提供給進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶，一般以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)，人隨貨走，解決了倉(cāng)儲(chǔ)問(wèn)題，就開啟了招商的寬敞大道。后隨著市場(chǎng)的發(fā)展，原本臨時(shí)配套的2萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)已無(wú)法滿足進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的需求，三晉國(guó)際汽配城又以市場(chǎng)正常價(jià)格統(tǒng)一租賃項(xiàng)目周邊倉(cāng)儲(chǔ)，而低于市場(chǎng)價(jià)格租賃給進(jìn)場(chǎng)商戶使用，這樣一來(lái)基本上徹底解決了市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)需求。

市場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)之初，由于開門率低，成交量、發(fā)貨量小，而周邊又無(wú)物流配套，物流的不暢通一度制約著招商工作的進(jìn)展。為此，三晉國(guó)際汽配城在投入運(yùn)營(yíng)之初，采取筑巢引鳳方式向商戶補(bǔ)貼發(fā)貨運(yùn)費(fèi)，這樣不但促使了招商，也提高了市場(chǎng)的發(fā)貨量，進(jìn)而促使了一大批省內(nèi)外物流企業(yè)的進(jìn)駐，使得物流配套很快得到完善。

五、打造全新的經(jīng)營(yíng)模式。隨著科技和物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如今的專業(yè)市場(chǎng)已處在升級(jí)換代的時(shí)期，專業(yè)市場(chǎng)已向更專業(yè)的產(chǎn)品細(xì)分邁進(jìn)，面對(duì)市場(chǎng)虛擬化的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)的交易場(chǎng)所和交易方式提出了更高的要求，在繼承傳統(tǒng)的同時(shí)，必須開辟新平臺(tái)，加強(qiáng)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。三晉國(guó)際城電子商務(wù)平臺(tái)（www.51qp.net），于2011年8月18日獲山西省發(fā)改委正式批準(zhǔn)立項(xiàng)，旨在打造全國(guó)領(lǐng)先的，集汽配信息發(fā)布、撮合交易、零售、批發(fā)、物流配送、金融服務(wù)于一體的穩(wěn)定、安全、高效的大型現(xiàn)代商業(yè)流通服務(wù)平臺(tái)，為太原、榆次以及周邊地區(qū)提供相關(guān)政策導(dǎo)向、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)分析、產(chǎn)品行業(yè)指數(shù)、相關(guān)產(chǎn)品的市場(chǎng)信息、產(chǎn)品的行業(yè)動(dòng)態(tài)、相關(guān)產(chǎn)品的法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)及相關(guān)貿(mào)易政策、人才招聘等一系列服務(wù)，讓所有三晉國(guó)際汽配城經(jīng)營(yíng)的商戶都能實(shí)現(xiàn)“一市兩場(chǎng)、一戶兩鋪”、靠多條腿走路的經(jīng)營(yíng)模式。

六、利用政策導(dǎo)向，開展多元化招商服務(wù)。三晉國(guó)際汽配城劃出特定區(qū)域，于2012年經(jīng)政府勞動(dòng)部門批準(zhǔn)成立三晉國(guó)際汽配城創(chuàng)業(yè)孵化基地。此項(xiàng)措施不但迎合國(guó)務(wù)院“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”號(hào)召，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)者提供一個(gè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，解決當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力就業(yè)問(wèn)題，也給三晉國(guó)際汽配城的招商工作開辟了一個(gè)全新的渠道。

七、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)。行業(yè)協(xié)會(huì)往往是一個(gè)行業(yè)龍頭企業(yè)聚集的團(tuán)體，是該行業(yè)市場(chǎng)信息動(dòng)態(tài)的先知先覺者，也是行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)及與政府部門和其他行業(yè)溝通交流最重要的橋梁。因此充分利用行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì)，與行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行親密的合作，對(duì)于一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)將會(huì)起到事半功倍的作用。三晉國(guó)際汽配城作為中國(guó)汽車配件用品市場(chǎng)協(xié)會(huì)、山西汽貿(mào)聯(lián)盟商戶等副會(huì)長(zhǎng)單位，每年至少組織商戶參加兩次全國(guó)性汽車配件用品展會(huì)、兩次省內(nèi)汽車配件用品展會(huì)，為商戶了解新產(chǎn)品、新技術(shù)，對(duì)比各供應(yīng)單位產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和價(jià)格、加強(qiáng)交流合作等提供了重要平臺(tái)。

三晉國(guó)際汽配城通過(guò)一系列招商策略和運(yùn)營(yíng)，已順利度過(guò)培育期。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，專業(yè)市場(chǎng)這種新的商業(yè)地產(chǎn)模式如雨后春筍般迅速在大江南北崛起，當(dāng)初建設(shè)熱火朝天的專業(yè)市場(chǎng)，通過(guò)幾年的運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了分化。有的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)得很成功，無(wú)論是從開門率還是銷售額，都達(dá)到了預(yù)想的效果。然而有的專業(yè)市場(chǎng)卻成了發(fā)展商圈地、圈錢的工具，銷售完成后不顧后期的運(yùn)營(yíng)，隨便找一個(gè)第三方運(yùn)營(yíng)公司做后期管理，自己全身而退。商業(yè)地產(chǎn)重在商而不是地產(chǎn)，商鋪的價(jià)值是通過(guò)經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值，有的專業(yè)市場(chǎng)開業(yè)的時(shí)候很火爆，但是好景不長(zhǎng)，商戶是來(lái)也匆匆去也匆匆，整個(gè)市場(chǎng)很快就形成惡性循環(huán)，最后人去樓空。不懂如何運(yùn)用專業(yè)運(yùn)營(yíng)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)更多的商業(yè)價(jià)值，不遵守商業(yè)規(guī)律，更不懂蓄水養(yǎng)魚，導(dǎo)致業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，難以形成穩(wěn)定持續(xù)的集聚效應(yīng)，從而大大的削弱了商鋪的增值空間和盈利能力。

運(yùn)營(yíng)是市場(chǎng)的生命，管理則是保障。三晉國(guó)際汽配城不但運(yùn)用現(xiàn)代化的運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)也十分注重管理，在市場(chǎng)人氣聚集到一定時(shí)候嚴(yán)把商戶招商質(zhì)量關(guān)，優(yōu)勢(shì)劣汰，在運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，注重商戶的安全意識(shí)，規(guī)范商戶的經(jīng)營(yíng)行為，定期舉行有關(guān)產(chǎn)品銷售的培訓(xùn)講座，消防安全知識(shí)的相關(guān)培訓(xùn)，使得市場(chǎng)能理性、健康、安全的持續(xù)發(fā)展。

一個(gè)市場(chǎng)能否做旺取決于很多因素，如項(xiàng)目定位、所處城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力、汽車保有量水平、項(xiàng)目所處的地理位置、項(xiàng)目的配套設(shè)施是否齊全、發(fā)展商的實(shí)力、前期招商的周密計(jì)劃、后期經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的營(yíng)運(yùn)水平等等，是綜合效應(yīng)的顯現(xiàn)。三晉國(guó)際汽配城在開業(yè)之初遭遇重重困難，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)沉著應(yīng)對(duì)，充分發(fā)揮以往運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，精耕細(xì)作，迎難而上終于艱難走出經(jīng)營(yíng)沼澤地。同時(shí)在培育期最重要的幾年時(shí)間中，得到了當(dāng)?shù)卣屯袠I(yè)朋友的大力支持，也得到了各級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)的鼓勵(lì)和鼎力相助，通過(guò)這幾年不懈努力，現(xiàn)開門率已接近飽和，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、就業(yè)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，取得了良好的社會(huì)效益。在得到市場(chǎng)廣大經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)可的同時(shí)，也給所有投資三晉國(guó)際汽配城的投資戶一個(gè)滿意的答卷。真正做到了讓當(dāng)?shù)卣疂M意，項(xiàng)目發(fā)展商放心，經(jīng)營(yíng)戶高興的共贏格局，如今三晉國(guó)際汽配城已成為當(dāng)?shù)氐囊粡埩聋惖纳藤Q(mào)名片。