商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為商場、商鋪、商業(yè)步行街、Shopping Mall或大型購物中心，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)如Shopping Mall 項(xiàng)目，規(guī)?？蛇_(dá)幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對(duì)簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費(fèi)者的居住需求，面對(duì)的客戶群相對(duì)比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運(yùn)作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運(yùn)作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價(jià)值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。
   另外，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)主要是區(qū)別于住宅地產(chǎn)而言的，多表現(xiàn)為住宅、公寓、寫字樓的底商，各類小型的商業(yè)街、批發(fā)市場等，其注重和強(qiáng)調(diào)的僅僅是使用用途，只要能夠滿足交易就行；而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)除了強(qiáng)調(diào)使用用途外，更加強(qiáng)調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進(jìn)行的有計(jì)劃、有組織地進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)在通常情況下是只開發(fā)不招商，或者是先開發(fā)后招商，而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)注重的則是商業(yè)業(yè)態(tài)的整合，注重項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)和企劃宣傳，通過商業(yè)業(yè)態(tài)的組合和企劃宣傳，營造一種強(qiáng)有力的商業(yè)環(huán)境，以吸引更多的商家競相入住經(jīng)營，前期所有的一切準(zhǔn)備工作都是為了后期的招商運(yùn)營和經(jīng)營管理服務(wù)。運(yùn)營成功的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)往往是建成之時(shí)就是招商完成之時(shí)。
為什么有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看上去外部條件非常好，卻慘淡經(jīng)營。為什么有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始并不被看好，卻能夠一舉成功，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就如同木桶，它的成功與否并不取決于最長的木板有多長，而取決于最短的木板有多短。更重要的是商業(yè)地產(chǎn)投資過程中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

一、行業(yè)本身特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)

1從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，存在著許多不良現(xiàn)象

主要表現(xiàn)在：
   一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)興起后的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商不愿意開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，就連住宅配套的商業(yè)設(shè)施也是能壓縮的就盡量壓縮、控制，因?yàn)槟菚r(shí)的商業(yè)地產(chǎn)沒有現(xiàn)在火紅，開發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的信心不足，對(duì)未來發(fā)展的前景把握不準(zhǔn)，后來由于政府強(qiáng)制規(guī)定在住宅開發(fā)中必需建設(shè)不低于5%的商業(yè)建筑，才讓開發(fā)商從中嘗到了甜頭。以致開發(fā)商后來投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，往往忽視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的合理性，也不考慮商業(yè)經(jīng)營的可行性，盲目開發(fā)，幾乎所有的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目都要建一些沿街底商，導(dǎo)致商業(yè)建筑面積越來越大，項(xiàng)目越來越多，商鋪供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際需求。
   二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為。過高地夸大投資回報(bào)率、投資回收預(yù)期，但往往由于缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理，市場難以興旺繁榮，就連一些甚至是選址在“市中心”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)的不合理，建筑設(shè)計(jì)不適應(yīng)經(jīng)營的要求，市場定位不準(zhǔn)等因素最終導(dǎo)致在“市中心”也出現(xiàn)一些不好用的商業(yè)爛尾樓，相應(yīng)的也就導(dǎo)致出現(xiàn)較多問題。
   三是商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過高。由于受地價(jià)上漲過快，原材料價(jià)格上揚(yáng)，勞動(dòng)力成本的增加等多種因素的影響，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而拉高了房價(jià)，導(dǎo)致購房者的恐慌，影響了整個(gè)行業(yè)甚至社會(huì)。
   四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化。多樣化產(chǎn)權(quán)不利于統(tǒng)一規(guī)劃和定位，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分割出現(xiàn)問題。產(chǎn)權(quán)多樣化也不利于統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。更不要說高額的投資回報(bào)。
   五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符。確定項(xiàng)目的經(jīng)營定位是商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中的重點(diǎn)，經(jīng)營定位的正確與否直接關(guān)系到項(xiàng)目后期的經(jīng)營。許多開發(fā)商在沒有明確目標(biāo)客戶、不了解客戶真正需求、甚至在不了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展趨勢、不清楚不同業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)經(jīng)營條件的要求下，盲目的上項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)營定位失誤和后續(xù)經(jīng)營的混亂。
   六是競爭加劇。宏觀政策方面，國家雖大力調(diào)控住宅，要求控制高檔商品房的土地供應(yīng)，對(duì)按揭尤其是第二套住房予以限制；但并沒有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行控制。這就極可能會(huì)導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商被動(dòng)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，使大量資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，使原本問題重重、不容樂觀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是雪上加霜；

2在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和偏差

主要有三大誤區(qū)：
一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢。
二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢。
三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。

3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)

   1）、完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。在沒有明確的目標(biāo)客戶，甚至在根本沒有明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開始破土動(dòng)工，其結(jié)果是招商效果不好，最終造成項(xiàng)目的損失巨大。
   2）、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都始終抱著“賣完房子就走”的經(jīng)營思想，這就導(dǎo)致了開發(fā)商不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行完善的超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、包裝、宣傳推廣和長期運(yùn)營。有的商業(yè)城以及商業(yè)街，雖然在開發(fā)的過程中及前期因廣告效應(yīng)而出現(xiàn)的跟風(fēng)現(xiàn)象和羊群效應(yīng)，在商鋪銷售中及項(xiàng)目前期的啟動(dòng)中一度出現(xiàn)相當(dāng)火爆的場面，但是在地產(chǎn)商賣完房子走了以后，沒有專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行長期的運(yùn)營與管理，商業(yè)城和商業(yè)街就日漸蕭條。
   3）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。商業(yè)設(shè)施投資大、動(dòng)作快。然而開發(fā)資金過分依賴銀行貸款，必然導(dǎo)致融資成本過高，一旦出現(xiàn)銷售不暢、商業(yè)經(jīng)營差，利潤下降，就會(huì)造成資金回籠慢，資本運(yùn)作不靈，進(jìn)而導(dǎo)致銀行的不良貸款，增加資金風(fēng)險(xiǎn)。
   4）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購物中心、Shopping Mall和商業(yè)步行街。購物中心、Shopping Mall、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實(shí)具有較強(qiáng)的市政效果，可以在一定程度上提升整個(gè)城市的品味和檔次。但是，那種不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，不顧當(dāng)?shù)氐南M(fèi)環(huán)境，不顧當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣，一味地進(jìn)行形象工程的建設(shè)，而且在建設(shè)中又過于重視城市景觀的效果、過分地強(qiáng)調(diào)和追求整體建筑的外立面效果與景觀效果，導(dǎo)致內(nèi)部設(shè)施和布局根本不適應(yīng)經(jīng)營需要的情況普遍存在，使項(xiàng)目招商和經(jīng)營限于兩難的尷尬境地。
   以上問題如不能很好得到正視及解決，將會(huì)造成社會(huì)財(cái)富及土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，投資商也必將付出沉重的代價(jià)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較其他地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大，因而必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過程中的風(fēng)險(xiǎn)加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和回避。 

二、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

   一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須具備四個(gè)關(guān)鍵性的因素，即:土地、資金、人才和政策。這四個(gè)方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項(xiàng)目開發(fā)都很難取得成功。一個(gè)項(xiàng)目分析的再好，回報(bào)率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一的。
   政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策開發(fā)之前要對(duì)在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個(gè)方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析研究。一個(gè)項(xiàng)目存在的其他不利因素我們可以通過后天的努力進(jìn)行彌補(bǔ)和調(diào)節(jié)，但一旦在政策法規(guī)上存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)隱患，失敗的局面將是無法改變。
   城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的要求；同樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是指對(duì)地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、招商和后期的運(yùn)營制定了嚴(yán)格的限制條款等進(jìn)行分析和評(píng)估，提前趨利避害，以減小其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。

三、選址風(fēng)險(xiǎn)

   一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，除了規(guī)劃、運(yùn)營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項(xiàng)工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對(duì)手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營成敗產(chǎn)生影響。
   一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功與否，其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項(xiàng)目就成功了80%，反之，只有20%的把握。
   評(píng)價(jià)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址的好壞，并不能只看表面現(xiàn)象，城市中心地段從外部看來可能是一個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，但是他周邊的道路條件如何、建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何、人流量有多大、人流動(dòng)線的走向如何等都要有一個(gè)全面、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)，只有經(jīng)過測評(píng)，才知道該地塊是否適合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大不大，首先取決于選址地塊的商圈飽和度指數(shù)高不高，其次選址地塊的周邊人口密度也是項(xiàng)目成功的決定因素，除此以外，還要看選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對(duì)手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況等都在不同程度地影響著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營效果的一系列要素。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

   商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實(shí)際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計(jì)方案就犯了方向上的錯(cuò)誤，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引上了一條高風(fēng)險(xiǎn)之路。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)的不合理就會(huì)直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理，將會(huì)直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會(huì)出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項(xiàng)目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計(jì)不理想、人流動(dòng)線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
在地塊選定后規(guī)劃設(shè)計(jì)前，首先應(yīng)確定商業(yè)經(jīng)營的主題，也即經(jīng)營定位，只有根據(jù)經(jīng)營定位確定主力商家和輔助商家，并依據(jù)商家的要求來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。但由于從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商大多是開發(fā)住宅出身，對(duì)商業(yè)經(jīng)營不熟悉，因而就會(huì)忽視商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)，除了在層高上有點(diǎn)區(qū)別外，基本上全按住宅的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)，顯然是不符合商業(yè)地產(chǎn)的要求，因?yàn)樯碳乙蟮牟粌H是層高，還對(duì)開間、進(jìn)深、通道、消防、承重、電梯、停車位等有一系列的要求。另外，選址地塊的地質(zhì)條件差異、地塊的地形條件和現(xiàn)狀等也對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有著不同的要求

五、銷售風(fēng)險(xiǎn)

   商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于是一個(gè)投資周期長、投資量大的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè).若物業(yè)銷售不力，就會(huì)導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對(duì)以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實(shí)永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時(shí)很容易被淘汰，最終損害整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)也必將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)著重加以防范的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
   商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項(xiàng)目運(yùn)作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個(gè)有機(jī)的整體，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個(gè)鏈條的完整、有序。任一環(huán)節(jié)的運(yùn)作不暢都會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生影響。只有合理處理號(hào)和考慮到開發(fā)商、投資商以及經(jīng)營戶三者之間的關(guān)系和利益，采用合適的銷售策略，恰當(dāng)?shù)卮_定物業(yè)銷售與租賃之間的比例，才能保證三者之間的共贏。

六、招商風(fēng)險(xiǎn)

   商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的招商風(fēng)險(xiǎn)。
   每一個(gè)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期就要考慮引進(jìn)什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對(duì)該項(xiàng)目做一個(gè)基本的市場定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進(jìn)行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進(jìn)行招商。
   如果一個(gè)項(xiàng)目在投資決策前，沒有招商工作的準(zhǔn)備，那么項(xiàng)目的的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就很大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，在項(xiàng)目投資開發(fā)之前必須要對(duì)項(xiàng)目操作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的考慮，招商工作更是其中一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)，制定科學(xué)合理的業(yè)態(tài)組合，確定最佳可行的租金收益水平，并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對(duì)招商工作進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的“短板’.

七、 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

   商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對(duì)矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對(duì)店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個(gè)平衡，如何解決好租與售的比例是一個(gè)難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風(fēng)險(xiǎn)。
目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)盈利模式主要有以下三種：
   一是只售不租：通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。
   二是只租不售：產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。
   三是既租又售：1、部分租、部分售；2、以租代售、有租又售；3、不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤；4、與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專門的商業(yè)經(jīng)營公司，合伙或合作經(jīng)營；5、以物業(yè)與其他人共同成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，分析和研究各自在不同的經(jīng)營模式中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而合理地加以防范。

八、資金風(fēng)險(xiǎn)

   商業(yè)地產(chǎn)投資周期長、投入資金量大，資金依賴性強(qiáng)，，使商業(yè)地產(chǎn)注定是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本會(huì)隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)和經(jīng)營過程中的不斷變化的情況而出現(xiàn)較大變化。因此，資本運(yùn)作的好壞、資本運(yùn)作的效果、資金周轉(zhuǎn)的快慢對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功運(yùn)營、達(dá)到預(yù)期的效果起著十分重要的作用。如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏良好的資本運(yùn)作能力，那么再好的地段、再好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再好的業(yè)態(tài)組合，在很短的時(shí)間內(nèi)也很難成功，最終甚至走向失敗。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)有：
   1、若開發(fā)商在擁有的自有資金和儲(chǔ)備資金不足的情況下就匆匆上馬，當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)后，一旦前期銷售不暢，資金回收不力，加之融資方案受阻，項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展就會(huì)因此受阻。
   2、既使項(xiàng)目融資方案成功實(shí)現(xiàn)，但由于融資成本過高，致使項(xiàng)目預(yù)期收益無法彌補(bǔ)融資利息成本，項(xiàng)目同樣會(huì)受到影響。
   3、國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售管理制度的加強(qiáng)和控制，致使商品房預(yù)售周期延長，從而加劇了項(xiàng)目前期的資金需求，預(yù)售周期的延長延緩了資金回收速度，增加了資金占用成本，降低了資金使用效率。
   4、項(xiàng)目開發(fā)過程中不可抗力或突發(fā)情況的出現(xiàn)都會(huì)使項(xiàng)目運(yùn)作成本超過了預(yù)期，使項(xiàng)目投資成本增加；工程建設(shè)周期延長，工程建設(shè)過程中不可預(yù)期因素，隱蔽工程量的增加導(dǎo)致投資成本的增加，使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度受到影響，最終影響銷售進(jìn)度，進(jìn)而影響資金的回收與使用。另外，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的局部調(diào)整、修改等也會(huì)影響開發(fā)建設(shè)與銷售進(jìn)度，同樣加劇了資金風(fēng)險(xiǎn)。
   5、項(xiàng)目建成后的收益不如預(yù)期，項(xiàng)目建成后的實(shí)際收益無法滿足開發(fā)商對(duì)于資金回收的要求，項(xiàng)目的運(yùn)作受到影響。